Проблема обманутых дольщиков в  Росси по прежнему стоит достаточно  остро.

Отношения между застройщиками и участниками долевого строительства регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". Согласно ему договоры долевого участия (ДДУ) регистрируются, что исключает наличие двойных продаж.

Сам факт заключения договора ДДУ подтверждает, что у застройщика имеются все необходимые документы для начала строительства. Дольщики максимально защищены именно законом 214-ФЗ. Единственные возможные риски возникаю в случае банкротства застройщика.

Сегодня исполнение обязательств застройщика обеспечивается одним из способов: залогом земельного участка и строящегося на нем многоквартирного  дома или поручительством банка. Помимо этого с 1 января 2014 девелопер должен будет либо вступить в общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, либо за свой счет заключить договор страхования.

Если речь идет не о срыве сроков, а о банкротстве застройщика, то 100% гарантии возврата денежных средств или жилья на сегодняшний день нет, даже если вы покупали квартиру по 214-ФЗ. Тем не менее приобретатели жилья по ДДУ более защищены законом, у них есть шанс вернуть хотя бы часть средств,   по предварительному договору купли-продажи такая возможность вообще отсутствует.

Раньше пострадавшие дольщики могли через суд общей юрисдикции потребовать признать за ними право собственности на квартиру. Теперь, с 15 августа 2011 вступили в силу дополнения в "Закон о несостоятельности (банкротстве), которые кардинально изменили  прежний порядок: теперь участники долевого строительства обращаются в арбитражный суд; требовать признания за собой права собственности они не имеют права; теперь дольщики просят включить из в реестр требований о передаче жилых помещений или возврате денег. Признание права собственности на объект можно требовать при условии, что дом введен в эксплуатацию и в наличии есть акт приема-передачи, подписанный до  даты принятия заявления о признании застройщика банкротом.

Если покупатель заявляет денежные требования, то они будут удовлетворены только в третью очередь. В первую - выплачиваются долги гражданам, перед которыми застройщик несет ответственность  за причинение вреда  жизни и здоровью (если такие есть), во вторую - выдаются зарплаты и  выходные пособия сотрудникам девелопера.

В случае передачи незавершенного строительства дольщикам на них возлагается обязательство по созданию ЖСК, в котором имеют право участвовать и другие кредиторы. Только после того как дом построят и сдадут в эксплуатацию, дольщики смогут зарегистрировать право собственности в Росреестре. Дольщикам скорее всего придется внести дополнительные средства, чтобы найти подрядчика и заверить строительство.

В условия нестабильности рынка оценить возможное банкротство компании проблематично. Ни какие документы не могут гарантировать успешный исход дела. Тем не менее подстраховку будущему дольщику обеспечат  некоторые советы:

слишком низкая цена должна насторожить и вызвать сомнения;

необходимо оценить респектабельность и опыт работы  на рынке недвижимости,  проанализировать информацию об объектах этого застройщика, о схемах работы, о финансовой устойчивости.

проверить в реестре недобросовестных застройщиков (например на сайте Комитете Московской области по долевому жилищному строительству и аварийному жилью).

Косвенным признаком надежности компании служит акредитация  новостройки банками.

Тщательно изучить договор на соответствие нормам 214-ФЗ, ознакомиться с проектной декларацией и посмотреть разрешительную документацию на строящийся объект.